Przewodnik po nowej ustawie deweloperskiej
Odbiór mieszkania od dewelopera jest niezwykle ważną czynnością, poprzedzającą podpisanie umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę. Istota tego odbioru sprowadza się do oceny tego, czy lokal został wykonany zgodnie z umową deweloperską, a nadto czy spełnia on wszystkie wymogi techniczne wynikające z zasad i sztuki budowlanej.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), czyli tzw. „nowa” ustawa deweloperska, która weszła w życie w dniu 1 lipca 2022 r., wprowadziła zmiany dotyczące procedury odbioru lokali od dewelopera, w tym w szczególności nowe uprawnienia po stronie nabywców lokali.
Wady istotne
Nabywca może odmówić odbioru, jeśli deweloper nie uzna wady.
Kluczowe zmiany:
Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która weszła w życie 1 lipca 2022 r., wprowadziła istotne zmiany dotyczące procedury odbioru lokali od dewelopera. W szczególności nowe uprawnienia po stronie nabywców lokali.
Odbiór w świetle ustawy
Odbiór lokalu, zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, odbywa się przed podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu i jest możliwy dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie.
Procedura odbioru
Nowa ustawa przewiduje szczegółową procedurę odbioru lokali mieszkalnych z uwzględnieniem różnic w postępowaniu w przypadku przez odbiorcę wad.
Wady istotne
Nabywca może odmówić odbioru, jeśli deweloper nie uzna wady.
Wady nieistotne
Deweloper ma 14 dni na uznanie lub odmowę wad, a następnie musi je usunąć w określonym terminie.
Zasady odbioru lokalu określone w umowie deweloperskiej nie mogą być mniej korzystne niż te wynikające z nowej ustawy. Ważne jest, aby dokładnie zweryfikować zapisy umowy deweloperskiej przed odbiorem lokalu. Warto skorzystać z pomocy doświadczonych prawników, aby zapewnić prawidłowy przebieg procedury odbioru lokalu.
Trzy terminy na usunięcie wad przez dewelopera:
- Podstawowy termin usunięcia wad
-
Podstawowy termin na usunięcie wad przez dewelopera wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Jest to czas, w którym deweloper zobowiązany jest do naprawienia wszelkich zgłoszonych usterek i wad, które zostały uwzględnione w protokole. Nabywca ma prawo oczekiwać, że wszystkie wskazane problemy zostaną skutecznie rozwiązane w tym okresie. Jeśli deweloper nie wywiąże się z tego obowiązku w ustalonym terminie, nabywca może podjąć dalsze kroki prawne, zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej. Celem tego terminu jest zapewnienie, że proces odbioru mieszkania przebiegnie sprawnie i zgodnie z oczekiwaniami nabywcy, bez zbędnych opóźnień i komplikacji.
- Wydłużony - dodatkowy termin usunięcia wad
-
W przypadku, gdy deweloper nie jest w stanie usunąć zgłoszonych wad w terminie podstawowym wynoszącym 30 dni, ma możliwość wyznaczenia wydłużonego terminu. Wydłużony termin jest ustalany w sytuacji, gdy pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie zdołał naprawić usterek w pierwotnym okresie. Ważnym warunkiem jest jednak, aby ten dodatkowy czas nie powodował nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Oznacza to, że deweloper musi działać w sposób rozważny i odpowiedzialny, zapewniając, że nabywca nie poniesie żadnych znaczących strat ani nie zostanie narażony na długotrwałe oczekiwanie na usunięcie wad. Wydłużony termin daje deweloperowi dodatkową szansę na spełnienie swoich obowiązków, jednocześnie chroniąc interesy nabywcy zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej.
- Wyznaczenie ostatecznego terminu naprawy
-
Jeżeli deweloper nie zdoła usunąć wad w terminie wydłużonym lub nie wskaże takiego terminu, nabywca ma prawo wyznaczyć ostateczny termin na naprawę usterek. Jest to ostatni etap procedury, który ma na celu zmobilizowanie dewelopera do jak najszybszego usunięcia zgłoszonych wad. Ostateczny termin ustalony przez nabywcę powinien być realistyczny i dający deweloperowi wystarczająco dużo czasu na wykonanie niezbędnych napraw, jednak nie może prowadzić do dalszych opóźnień w odbiorze lokalu. Jeśli deweloper nie wywiąże się z tego ostatecznego terminu, nabywca ma prawo podjąć dalsze kroki prawne, w tym możliwość odstąpienia od umowy lub zlecenie usunięcia wad na koszt dewelopera. Ostateczny termin jest więc narzędziem, które zapewnia nabywcy dodatkową ochronę i gwarantuje, że deweloper w końcu spełni swoje zobowiązania zgodnie z ustaleniami umownymi i przepisami prawa.
Jeśli planujesz zakup mieszkania i chcesz mieć pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnione prawidłowo, skontaktuj się z nami. Nasza kancelaria od lat specjalizuje się w prawie nieruchomości i może pomóc w każdej kwestii związanej z umową deweloperską.
